中鋁地產(chǎn)資產(chǎn)探源 當(dāng)仁不讓有色地產(chǎn)大戶(hù)
新聞導(dǎo)讀：探尋中鋁“表內(nèi)”與“表外”兩部分地產(chǎn)資產(chǎn)，可以大致勾勒出這個(gè)大型央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的路徑。
“我們的項(xiàng)目正在預(yù)售，開(kāi)發(fā)商是國(guó)企，質(zhì)量有保證。”7月13日，貴州省貴陽(yáng)市華頤·藍(lán)天項(xiàng)目售樓員在電話(huà)中對(duì)記者表示。
華頤·藍(lán)天項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為貴州貴鋁華頤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“貴鋁華頤”）。貴鋁華頤的大股東是貴州鋁廠(chǎng)，貴州鋁廠(chǎng)的大股東是中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)公司（下稱(chēng)“中鋁”）。
在國(guó)資委“3·18”限退令后，中鋁被明確列為78家需退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企之一。本報(bào)獨(dú)家獲得的78家央企上報(bào)給國(guó)資委的地產(chǎn)資產(chǎn)名單中顯示，貴鋁華頤在中鋁上報(bào)的三級(jí)房地產(chǎn)子公司之內(nèi)。
除貴鋁華頤之外，中鋁上報(bào)名單中還有哪些地產(chǎn)資產(chǎn)？還擁有哪些“表外”地產(chǎn)資產(chǎn)？中鋁何以涉足房地產(chǎn)業(yè)？
中鋁置業(yè)與云銅地產(chǎn)
中鋁上報(bào)給國(guó)資委的名單顯示，截至2008年底，該集團(tuán)共有9家主業(yè)為房地產(chǎn)的二三級(jí)子公司，資產(chǎn)規(guī)模為36.1億元。其中，中鋁置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“中鋁置業(yè)”）與云南銅業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“云銅地產(chǎn)”）分別以13.9億元和13.4億元的資產(chǎn)規(guī)模占據(jù)了9家地產(chǎn)子公司的前兩位，占75.6%。
上報(bào)名單中顯示，中鋁2008年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)到11.2億元，利潤(rùn)為0.9億元。
中鋁置業(yè)是中鋁上報(bào)名單中的唯一一家二級(jí)子公司。
作為中鋁房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和實(shí)業(yè)投資的平臺(tái)，中鋁置業(yè)自2004年起，參與了北京中國(guó)鋁業(yè)大廈、鄭州康橋華城、天津?yàn)I海湖大酒店、深圳中銀花園等幾個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。2009年，中鋁置業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)接近20億元。
資產(chǎn)規(guī)模排名第二的云銅地產(chǎn)早在2001年就已經(jīng)成立，大股東為云南銅業(yè)集團(tuán)，為中鋁控股的二級(jí)子公司。該公司在昆明從開(kāi)發(fā)大型住宅項(xiàng)目起家，目前觸角已涉及到云南省的部分州縣，如建水、蒙自、石林等，甚至已經(jīng)延伸到了泰國(guó)和老撾。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中鋁9家地產(chǎn)子公司中，云銅地產(chǎn)極可能是目前手握地產(chǎn)項(xiàng)目最多的子公司。 2010年，云銅地產(chǎn)僅在昆明市就有時(shí)代翠湖園和時(shí)代風(fēng)華二期兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)38萬(wàn)平方米。此外，在石林地區(qū)，該公司還擁有石林·云銅桃園水鄉(xiāng)和長(zhǎng)湖景區(qū)保護(hù)與建設(shè)兩個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，前者面積占地約為1200畝，后者的總投資額達(dá)到30億元。
同時(shí)，公司還擁有建筑面積6萬(wàn)平方米的泰國(guó)曼谷錦繡中華項(xiàng)目，以及老撾瑯勃拉邦五星級(jí)酒店項(xiàng)目。
“表外”資產(chǎn)
中鋁上報(bào)的地產(chǎn)資產(chǎn)中，既涵蓋了本部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，也包括各地分公司及板塊公司的房地產(chǎn)子公司。盡管如此，記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中鋁仍有部分地產(chǎn)資產(chǎn)在上報(bào)名單之外（見(jiàn)表2）。
中鋁置業(yè)旗下子公司——天津中鋁置業(yè)投資有限公司在上報(bào)名單中，但同為中鋁置業(yè)子公司的中鋁置業(yè)深圳分公司和上海中鋁置業(yè)有限公司卻并不在上報(bào)名單中。
上海中鋁置業(yè)有限公司在2003年至2006年，曾開(kāi)發(fā)上海外灘香格里拉項(xiàng)目，這個(gè)位于虹口區(qū)的項(xiàng)目平均售價(jià)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。上海市工商部門(mén)資料顯示，該公司目前仍為營(yíng)業(yè)狀態(tài)。
中鋁置業(yè)深圳分公司曾開(kāi)發(fā)了深圳中銀國(guó)際住宅項(xiàng)目，直到2009年9月間，該公司仍有正常的招聘活動(dòng)。
此外，和78家央企中的大部分企業(yè)相似，主營(yíng)業(yè)務(wù)為酒店開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的三級(jí)子公司，中鋁也并未將其列入到上報(bào)名單內(nèi)。其中典型代表便是長(zhǎng)城鋁業(yè)下屬的新長(zhǎng)城實(shí)業(yè)，2009年，該公司自行開(kāi)發(fā)和托管的酒店達(dá)到6家，同時(shí)今年還在嘗試療養(yǎng)院的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。
一位不愿具名的鋁業(yè)分析師介紹，除在土地公開(kāi)市場(chǎng)取得的建設(shè)用地之外，中鋁很可能還擁有一部分可用作開(kāi)發(fā)建設(shè)的自有土地。
一個(gè)佐證是，今年4月21日，中鋁資本運(yùn)營(yíng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在云銅地產(chǎn)調(diào)研時(shí)，還曾邀請(qǐng)?jiān)摴緟⑴c中鋁自有土地房地產(chǎn)整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)。
進(jìn)入路徑
探尋中鋁“表內(nèi)”與“表外”兩部分地產(chǎn)資產(chǎn)，可以大致勾勒出這個(gè)大型央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的路徑。
資產(chǎn)規(guī)模最大的中鋁置業(yè)，成立于2003年，該公司的成立源于中國(guó)鋁業(yè)股份有限公司（中鋁股份）的上市。
1999年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，中鋁在原中國(guó)有色金屬工業(yè)總公司所屬鋁、鎂事業(yè)單位基礎(chǔ)上組建。重組剛剛塵埃落定，該集團(tuán)就將本部及各分公司的氧化鋁、原鋁和鋁加工材料等主營(yíng)業(yè)務(wù)整合，注入中鋁股份并推動(dòng)其于2001年上市。
其后，中鋁開(kāi)始了非主營(yíng)業(yè)務(wù)的整合，組建了中鋁置業(yè)，并在組建后開(kāi)始涉足北京、上海、深圳、天津的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
中鋁各分公司下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與此情形類(lèi)似。中鋁股份上市前后，各分公司與鋁業(yè)相關(guān)的主業(yè)資產(chǎn)均被注入中鋁股份，而非鋁產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)資產(chǎn)則被劃分到非上市板塊，受中鋁資本運(yùn)營(yíng)部管理。
云銅地產(chǎn)的情形則稍有不同。該公司2001年就已經(jīng)成立，彼時(shí)云南銅業(yè)還是云南省國(guó)資委下屬企業(yè)。直到2007年10月，中鋁百億元參股云銅，完成中國(guó)最大有色重組案。云銅地產(chǎn)作為附屬資產(chǎn)也成為中鋁旗下地產(chǎn)資產(chǎn)的一部分。
作為實(shí)業(yè)投資的內(nèi)容之一，中鋁本部及下屬公司何以輕易進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)？
某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，中鋁作為央企本身，就具有一定的資金優(yōu)勢(shì)，且中鋁下屬企業(yè)在各地都擁有制造業(yè)大戶(hù)的地位，地方政府提供部分土地作為員工自建房用地，由此進(jìn)入商品住房開(kāi)發(fā)。
一個(gè)例證是，長(zhǎng)城鋁業(yè)下屬的銀建地產(chǎn)，自2007年就開(kāi)始從事長(zhǎng)城鋁業(yè)生活區(qū)舊房改造項(xiàng)目，主要針對(duì)住戶(hù)為長(zhǎng)鋁職工。總建筑面積57萬(wàn)平方米，總投資12億元。
活躍的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
種種跡象表明，“3·18”限退令的下達(dá)，并未影響中鋁各地產(chǎn)二三級(jí)子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中地方分公司所屬的子公司，表現(xiàn)尤其活躍。
公開(kāi)資料顯示，中鋁置業(yè)在深圳的分公司仍在運(yùn)營(yíng)，同時(shí)公司本部在秦皇島還有一個(gè)療養(yǎng)院正在建設(shè)中，其天津?yàn)I海新區(qū)的大型項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)落成。
云銅地產(chǎn)相關(guān)資料顯示，今年4月，中鋁資本運(yùn)營(yíng)部曾到該公司傳達(dá)國(guó)資委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》。該公司負(fù)責(zé)人表示，將“秉承依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作”的管理理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理。
而據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，此時(shí)云銅地產(chǎn)手中僅正在開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目建筑面積就不小于38萬(wàn)平方米。并且正是在此次會(huì)議上，中鋁向云銅地產(chǎn)發(fā)出了“參與中鋁自有土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的邀請(qǐng)。
其余與中鋁聯(lián)系更為緊密的三級(jí)房地產(chǎn)子公司，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同樣也在按照既定的計(jì)劃進(jìn)行。
例如，長(zhǎng)城鋁業(yè)給其下屬新長(zhǎng)城房地產(chǎn)公司，就下達(dá)了2010年實(shí)現(xiàn)2億元收入的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。貴鋁華頤今年也計(jì)劃開(kāi)發(fā)兩幅達(dá)20萬(wàn)平方米的地塊。
鋁業(yè)之困
“限退令”既然已經(jīng)下達(dá)，中鋁及其子公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面為何仍然如此活躍？
某代理行投資部高管認(rèn)為這與國(guó)資委的表態(tài)不無(wú)關(guān)系。3月23日，國(guó)資委規(guī)劃發(fā)展局局長(zhǎng)王曉齊曾公開(kāi)表示，主業(yè)中不包含房地產(chǎn)的央企必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投資。“除本企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目外，不應(yīng)參與新的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。”
“這就意味著既有項(xiàng)目和自有土地的開(kāi)發(fā)并不在退出之列。”上述高管稱(chēng)。
而上述鋁業(yè)分析師認(rèn)為，中鋁旗下各公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的活躍，與鋁業(yè)本身的困境不無(wú)關(guān)系。
他表示，2008年左右，受全球金融危機(jī)及鋁產(chǎn)能過(guò)剩多重因素影響,鋁市結(jié)束近10年的牛市。加之自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)因素，中鋁股份主業(yè)之一的氧化鋁生產(chǎn)幾乎不賺錢(qián)。中鋁已是央企中虧損較嚴(yán)重的企業(yè)之一。
2009年年報(bào)顯示，中鋁股份當(dāng)年虧損近兩百萬(wàn)元，同比負(fù)增長(zhǎng)251%。2010年一季度，中鋁股份實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，但各券商的分析報(bào)告仍對(duì)鋁業(yè)維持相對(duì)悲觀的態(tài)度。
安信證券分析師衡坤在其報(bào)告中指出，中鋁股份未來(lái)幾年的凈資產(chǎn)收益率很難超過(guò)10%。隨著鋁價(jià)、氧化鋁價(jià)格的回落，以及優(yōu)惠電價(jià)的取消，預(yù)計(jì)下半年公司可能出現(xiàn)單季度虧損，且電解鋁等冶煉行業(yè)的盈利能力面臨趨勢(shì)性下降。
中鋁的非鋁資產(chǎn)也不容樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)前三大銅業(yè)生產(chǎn)商為江西銅業(yè)、銅陵有色和云南銅業(yè)，隸屬于中鋁的云南銅業(yè)是去年唯一家虧損的企業(yè)。
而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)恰好給予了中鋁各分公司適時(shí)的支撐，這被分析人士認(rèn)為是中鋁旗下各公司暫時(shí)未能放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要原因。
可作為例證的是長(zhǎng)城鋁業(yè)。該公司在2009年工作報(bào)告中指出，公司在極其困難的形勢(shì)下，與鋁行業(yè)相關(guān)的控股公司受到影響較大，而非鋁行業(yè)則很快走出困境。
該報(bào)告指出，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入已占總體收入的五分之一強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2009年該公司共實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)收入14.4億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)到2.5億元。
另外，僅新長(zhǎng)城房地產(chǎn)2009年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)就達(dá)4789萬(wàn)元，但由于母公司虧損，長(zhǎng)城鋁業(yè)全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)僅為3167萬(wàn)元。
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